月13万円返済が10万円台に! 住宅ローン見直しの知られざるコツ

2014/11/17

[Prime mama家族の資産診断]

第2回住宅ローン見直しの知られざるコツ

5歳のお子さんがいるPrime mama世代の山本さん夫妻(夫45歳・妻42歳)は、共働きで現在世帯年収が1,300万あり、夫婦の預貯金が1,400万円台と比較的お金に余裕がありそうに見えます。しかし、ライフプランを作成すると、老後に5,800万円もの大赤字になることがわかってしまいました。
前回の記事>>世帯年収1300万円、このままでは老後は借金生活に…
特別な無駄遣いをしていないのになぜ…? CFP®・1級FP技能士の松本喜子さんによると、今まで知らずに損していた家計の改善ポイントがいくつもあります。今回は住宅ローンを見てみましょう。

現状の住宅ローン

山本さんは、結婚を機に36歳でマンションを購入しました。
<支出>

  • 物件価格  4,120万円
  • ローン諸費用、引越費用など  約200万円

<お金の工面>

  • 預貯金  800万円
  • 住宅ローン  借入額3,520万円 返済期間35年 2年固定2.0%

ローンは当初2年間は固定金利でしたが、2年を過ぎると変動金利に。現在は2.75%で、毎月返済額は約13万円でした。

住宅ローンの問題点

山本さんの住宅ローンの問題点は、なんといっても2.75%と金利が高いことです。

よくあるケースですが、変動金利に変わった後、変動金利なら世の中の金利が下がるとローン金利も下がるため、何もしなかったとのことです。

でも、実際には、今は変動金利で約0.6%の銀行もあります(2014年10月現在)。この金利と比べると、山本さんは、借入額1,000万円につき1年間で約22万円も多くの利息を支払っていることになります。そこで、これを機に住宅ローンを見直すことになりました。

住宅ローンを見直す方法

住宅ローンを見直す方法には、一般的には「借換え」があります。

他の金融機関から金利などの条件の良い住宅ローンを新たに借り、今のローンを完済して、新ローンを返済していく方法です。しかし、借換えでは、新ローンを組む手数料や、登記を変更する費用などがかかります。

そこで、お勧めの方法は、今の住宅ローンを借りた金融機関の支店に、「他への借換えも考えているが、金利を下げられないか?」と交渉することです。今まで返済が滞ったことがないなどの事情によりますが、支店によっては交渉に応じてくれることがあります。この方法なら、登記の変更もなく、費用を抑えることができます。
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銀行が作成する適用金利変更後の返済シュミレーションの例

山本さんは、交渉の結果、金利0.775%、毎月返済額約10万円に下げてもらうことができました。これにより、これから金利が変わらないと仮定して、住宅ローンだけで約860万円の節約になりました。
なお、住宅ローンには、「頭金を増やした方がいい」「繰上返済した方がいい」などの思い込みがあり、それで損する人もいます。この点は、今後のコラムでお伝えします。